Định giá đất: Bao giờ tiệm cận thị trường?

Trên thực tế, hiện khung giá đất không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn, từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt. Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Yếu và thiếu...

Có thể thấy thực tế đã chứng minh trong trước mắt cũng như ít nhất một, hai năm tới, nếu cơ quan quản lý không có sự quan tâm thì một trong số các nhược điểm đó sẽ rất khó khắc phục. Đó là hiện trạng thiếu người tinh thông, chuyên nghiệp, có nghiệp vụ định giá đất. Đổi lại, những người đang định giá ở các cấp quận, huyện của VN lại là những không được đào tạo bài bản.  TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho rằng công việc này nên giao cho những công ty tư vấn chuyên nghiệp chứ giao cho công chức, khi họ giỏi họ thăng chức thì lại phải bắt đầu lại từ đầu. Trong khi, doanh nghiệp thì họ bất kể ngày đêm làm việc. Có thể vẫn giao cấp huyện nhưng với vai trò giám sát, ký hợp đồng, còn định giá thì để cho người chuyên nghiệp làm.

Cty tư vấn chuyên nghiệp được thuê  theo TS Liêm sẽ là một lựa chọn cho bài toán giải quyết nhân lực thừa số lượng, thiếu nghiệp vụ trong các cấp quản lý hành chính địa phương đang nắm giữ vai trò định giá đất. Nhưng điều này liệu có mang đến kết quả thực sự là “tư vấn độc lập”, có hiệu quả cho công tác định giá đất – tài sản quốc dân hay không, lại là chuyện khác. Nó phụ thuộc vào việc chọn Cty tư vấn có hạn chế được việc đó sex là Cty con, cháu, sân sau, có quan hệ… nhất là một khi Cty tư vấn sẽ được giao trọng trách tư vấn định giá một tài sản – tài nguyên quý nhất và lớn nhất của người dân.

Ông Olov Farnlvist, chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết, tại Thụy Điển, định giá đất được tính toán sát tới từng thửa đất. Trong khi đó, VN mới dừng ở tính toán theo đoạn đường, tuyến phố, hoặc cả xã, thậm chí cả huyện. Hiện tại, VN đã có dự thảo về phương pháp, khung giá, định giá đất nhưng điều quan trọng là phải phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Theo ông, ở phần lớn các nước, giải pháp để định giá theo thị trường (bằng khoảng 75 - 80% giá thị trường) dựa trên những phương pháp định giá hàng loạt và cá biệt…

Mâu thuẫn hay hài hòa lợi ích ?

Theo quan điểm của Liên minh Đất đai (LANDA), tổ chức này đề nghị không trao quyền định giá đất cho UBND cấp tỉnh mà giải pháo là thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền tham gia giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Theo nhiều chuyên gia thì đây cũng là một giải pháp đáng quan tâm, nhất là một khi trong đó đề cao vai trò được chọn , giới thiệu các tổ chức cung cấp định giá độc lập. Điều này tương tự như một khi có người bị buộc tội, có quyền chỉ định hoặc lựa chọn luật sư bào chữa cho mình, một cách thỏa đáng trên cơ sở thượng tôn pháp luật và tôn trọng sự công khai, minh bạch, đảm bảo công bằng cho các bên.

Tuy nhiên, nếu có một cơ quan định giá đất thuộc Trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội, thì có nên có khung giá đất do Nhà nước ban hành? Vì thực tế một khung giá đất Nhà nước “ban để ngắm” hàng năm cũng không phải là chìa khóa giải quyết được những bức xúc của người nông dân ở các địa phương khi bị thu hồi đất, do khung giá đất có đó, nhưng ngay cả Nhà nước khi bồi thường thì sẽ chỉ đền bù theo cách tính toán, định giá của chính cơ quan Nhà nước, mà đại diện là UBND các cấp, chứ không căn cứ trên khung giá và đối chiếu với giá thị trường. Trong khi đó, bản thân giá thị trường lại cũng không được quy định và hiểu một cách rõ ràng. GS Đặng Hùng Võ cho rằng, “hiện nay chính là chúng ta chưa có những chứng cứ cụ thể về giá thị trường, vì hợp đồng chuyển nhượng luôn được ghi theo giá thấp hơn cả giá do Nhà nước quy định với hy vọng giảm được mức thuế phải nộp. Theo đó, các cơ quan quản lý cũng như người dân thường khó thống nhất với nhau về giá thị trường”. Nói cách khác, cơ quan quản lý hay người dân đều muốn dựa trên sự mù mờ của các cách hiểu về những yếu tố cấu thành định giá đất, để muốn được thu lợi tốt nhất hoặc giảm thiểu phương hại lợi ích của mình ở mức cao nhất.

Ở góc độ “người ngoài”, theo ông Olov Farnlvist, đối với VN, việc định giá đất nên bắt đầu từ mô hình đơn giản, nếu không chi phí thu thập tư liệu rất tốn kém, sau đó nếu có điều kiện thì mới bắt đầu mở rộng mô hình định giá.

Kết quả khảo sát của LANDA với gần 85% người dân không đồng ý trao thẩm quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh, vấn đề cốt lõi trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội lần này , đã nói lên những bất cập và sự mất niềm tin của người dân vào khả năng quyết định giá đất của cấp quản lý địa phương mình. Tuy nhiên, cũng trên những lý luận đó, kết quả khảo sát có thể sẽ chỉ là một trong những thông số tham khảo để các đại biểu Quốc hội có cơ sở nâng lên hay hạ xuống lá phiếu biểu quyết đối với những vấn đề sửa đổi trong Luật đất đai. Việc Dự thảo Luật Đất Đai có sửa đổi đã bị hoãn không thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 6 vừa qua, cũng cho thấy quan điểm khá khác nhau của các đại biểu.

Chung quy, nếu các điều khoản sửa đổi được sửa theo hướng lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo tương xứng, nguồn lực về đất đai được phát huy để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển thì hi vọng cùng với Luật Đất đai sửa đổi lần này, khâu định giá đất cũng sẽ được Nhà nước quan tâm “sửa đổi” các bất cập vẫn đang tồn tại, để tránh các bất cập này tiếp tục nhức nhối và làm xói mòn vốn đất, xói mòn vốn xã hội của toàn dân.