Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia, việc ước lượng giá đất chính xác sẽ góp phân nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng nguồn thu cho ngân sách và đóng góp thiết thực cho công tác an sinh – xã hội.

Trong các năm qua nhờ vào sự quan tâm của Quốc hội, Chính phủ chúng ta đã có khung pháp lý tương đôi hoàn chiỉnh phục vụ cho công tác định giá đất/thẩm định giá đất (trong bài viết này gọi thống nhất là định giá đất) như: Luật Đất đai, Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản. Các văn bản dưới luật, hướng dẫn thực hiện như: Thông tư 36/2014/TT–BTNMT ban hành ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, Thông tư 126/2015/TT- BTC Ban hành ngày 20/8/2015 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8, 9, 10. Thông tư l145/2016/TT-BTC ban hành ngày 6/10/2016 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11. Các văn bản pháp quy trên đã quy định các cách tiếp cận (approaches) cũng như các phương pháp (methods) định giá đất cụ thể và có các phụ lục hướng dẫn kèm theo giúp người sử dụng có cơ sở trong việc thực hiện.

Tuy nhiên, nghề định giá đất ở nước ta mới bắt đầu phát triển từ những năm 2002 (cột mốc từ Pháp Lệnh Giá). Do vậy, các quy định về định giá đất hiện nay, đặc biệt về các cách tiếp cận trong việc ước lượng giá đất có nhiều bất cập từ cơ sở lý luận, đến tính chủ quan trong quá trình ước lượng và tính cập nhật còn nhiều hạn chế. Điều này dẫn đến các hệ lụy là: các tổ chức định giá đất sẽ có nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi định giá đất phục vụ cho các mục đích bán đấu giá, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhà nước có khả năng thất thu do việc ước lượng giá đất có chênh lệch cao so với giá trị thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước có thể lúng túng đưa ra các kết luận về giá đất khi giao đất hay thường xuyên xảy ra khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến các quyền lợi từ đất đai.

Dưới giác độ học thuật, trong phạm vi bài viết chúng tôi sẽ phân tích các bất cập chính hiện nay về vấn đề trên như sau:

1. Định giá đất phục vụ cho nhu cầu thị trường và định giá đất phục vụ cho quả, Nhà nước có sự khác biệt

Thực tế việc định giá đất phục vụ cho nhu cầu thị trường và quản lý Nhà nước tại các nưê. phát triển là hai vấn đề tách biệt, bởi vì giữa chúng mặc dù có nhiều điểm tương đồng và cũng có nhiều điểm khác biệt nhau. Cụ thể là:

+ Giống nhau:

Cùng vận dụng các cách tiếp cận thể hiện qua các phương pháp ước lượng nhằm ước lượng giá đất theo yêu cầu.

Cùng vận dụng các nguyên tắc, quy trình định giá làm cơ sở đề phân tích và ước lượng.

Là nghiệp vụ chuyên nghiệp, cần được đào tạo, bồi dưỡng cập nhật kiến thức

+ Khác nhau:

 Nguồn: Tác giả tổng hợp

Điểm khác nhau cơ bản khi định giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước (cadastral land valuation) là ước lượng giá đất trên khu vực rộng lớn như tuyến đường, dự án, do vậy, tại các nước phát triển thường sử dụng công cụ thống kê, dựa trên bộ dữ liệu lớn (big data) thường xuyên cập nhật. Định giá viên sau khi làm sach dữ liệu sẽ ước lượng giá trị trung bình (mean) và độ lệch chuẩn (standard deviation), kết quả thống kê là: Xoay quanh giá trị trung bình sẽ có xác suất khoảng 68% giá đất nằm trong biên độ ±  (đô lệch chuẩn) có đến 95% giá đất năm trong biên độ ± 2  và khoảng 99,7% nằm trong biên độ ± 3 . Ví dụ nếu giá trị trung bình: 10 triệu đồng/m2 với độ lệch chuẩn từ kết quả thống kê là 0,1 ( = 0,1) có nghĩa là: Giá đất cần định giá trong biên độ 9,9 – 10,1 triệu đồng/ m2 có xác suất trúng khoảng 68%, trong biên độ 9,8 – 10,2 triệu đồng/m2 sẽ có xác suất trúng khoảng 95% và trong biên độ 9,7 – 10,3 triệu đồng/m2 sẽ có xác suất trúng khoảng 99,7%. Cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có căn cứ vững chắc khi ra quyết định về giá đất. Trong khi đó, định giá đất phục vụ nhu cầu thị trường thì ước lượng trên từng lô đất/thửa đất riêng lẻ (trong bài viết thống nhất gọi là lô đất) do vậy, cần tính toán theo các cách tiếp cận phù hợp như so sánh, chi phí và thu nhập, tất nhiên trong quá trình ước lượng giá đất thẩm định viên có thể tham khảo các dữ liệu các số liệu thống kê nêu trên kết họp với các phân tích đặc thù của lô đất để đi đến các kết luận cuối cùng. Việc làm này giống như bác sĩ điều trị sẽ kết luận chính xác hơn khi khám bệnh và đã có các kết quả xét nghiệm, tầm soát khác.

Ở nước ta, chưa có sự phân định rõ trong công tác định giá phục vụ công tác quản lý Nhà nước hay nhu cầu của thị trường, nhân viên định giá không có số liệu để phân tích do vậy, thường sử dụng các cách tiếp cận qua các phương pháp so sánh giá bán, chiết trừ, thu nhập hay thặng dư. Tất cả dựa trên nhiều giả định do vậy, kết quả định giá có thể gây tranh cãi, rủi ro trong công việc định giá cao.

Mặc khác, những ngộ nhận trong việc tìm kiếm giá trị phi thị trường (non - market value) cho lô đất cần định giá nhằm phục vụ cho các mục đích như: Đấu giá, xử án, bồi thường, thu thuế, thu phí, thế chấp, phân chia tài sản...Định giá viên thường tìm kiếm các dữ liệu vừa chuyển nhượng xong trong điều kiện bình thường được hiểu là giá trị thị trường (market value) để ước lượng là không chuẩn về lý luận. Nếu chúng ta lấy dữ liệu là giá trị thị trường để phân tích thì kết quả tìm được sẽ là giá trị thị trường. Hay nói cách khác chúng ta có dữ liệu là giá chuyển nhượng, sau phân tích giá lô đất ước tính phải là giá chuyển nhượng, dùng kết quả này áp cho mục đích định giá là thu thuế, thu phí, bối thường, xử án. sẽ sai về mặt lý luận. Như đã trao đổi phần trên, định giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước chủ yếu là tìm kiếm giá trị phi thị trường do vậy, lấy dữ liệu chuyển nhượng là giá trị thị trường để ước tính là chưa chuẩn.

2. Nguồn dữ liệu thông tin thị trường kém minh bạch

Thông tin là yếu tố đầu vào quan trọng, quyết định độ tin cậy của công tác định giá đất, chúng ta đều biết nếu thông tin càng kém tin cậy sẽ dân đến kết quả càng sai lệch hay nói cách khác: "Rác vào thì rác ra". Nguồn dữ liệu phục vụ công tác định giá đất nước ta dựa trên các chứng cứ thị trường vừa thiếu vừa kém tin cậy. Thực tế cho thấy các giao dịch đất đai thôn, công chứng mặc dù đều tuân thủ các quy định của pháp luật trong giao dịch tuy nhiên thể hiện giá trị thực trên hợp đồng hay không là câu chuyện khác. Nếu giá giao dịch trên 1 đồng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế thì việc khai thác các số liệu “chính thống” trên sẽ không đủ điều kiện sử dụng. Một số tổ chức kinh doanh bất động sản đôi khi có các báo cáo phân tích thị trường, xét về mặt lý luận các số liệu này chỉ có ý nghĩa tham khảo bởi vì không loại trừ các quan điểm về giá đâu đó vẫn có tính đến lợi ích của bên công bố (phục vụ cho mục tiêu riêng của họ), điều này khó có sự kiểm chứng về mức độ tin cậy và rất dễ thiên lệch về giá. Đối mặt với vấn đề trên, các tổ chức định giá đất sẽ sử dụng các số liệu riêng của mình và thường xuyên phân tích dựa trên các số liệu rao bán, nhân viên định giá suy diễn ra giá giao dịch dựa trên kinh nghiệm thị trường, đồng thời không có nhiều thông tin về lô đất đó do vậy, việc bỏ sót các yếu tố khác biệt trong quá trình điều chỉnh là điều khó tránh khỏi. Điều này dẫn đến các hệ lụy là giá đất ước lượng của các công ty khác nhau trên cùng lô đất, cùng thời điểm và mục đích định giá nhưng có thể có các giá trị chênh lệch cao.

3. Các phương pháp ước lượng giá đất còn nhiều bất cập

Nghề định giá nước ta còn non trẻ, là quốc gia đi sau, chúng ta có lợi thế về việc cập nhật các kiến thức, kinh nghiệm quốc tế trong nghiệp vụ định giá đất từ lý thuyết, phương pháp luận cho đến các trải nghiệm thực tế. Tuy nhiên, trải qua gần 2 thập niên hình thành và phát triển việc hoàn thiện các vấn đề cơ bản như phương pháp, tiếp cận chúng ta vẫn có nhiều vấn đề cần bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển chung của nghề. Trong phạm vi bài viết chúng tôi đề cập sâu hơn đến các vấn đề chính của các các tiếp cận như sau:

5 phương pháp hay 3 cách tiếp cận?

Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT định giá đất đai có 5 phương pháp: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong Thông tư 145/2016/TT-BTC cũng quy định 5 phương pháp định giá đất: So sánh, chiết trừ, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu và thặng dư. So sánh quy định của 2 Thông tư trên có nhận xét sau: Đều quy định 5 phương pháp, trong đó có 3 phương pháp trùng nhau: So sánh, chiết trừ và thặng dư. Về bản chất hai phương pháp vốn hóa trực tiếp và dòng tiến chiết khẩu trong Thông tư 145 là chi tiết hóa hơn so với phương pháp thu nhập trong Thông tư 36. Tuy nhiên, sự khác biệt lớn là trong Thông tư 36 có quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất mà trong Thông tư 145 không có, điều này tác giả sẽ phân tích sau.

Thực tế tại các nước có nghiệp vụ thẩm định giá phát triển hơn ta như Mỹ, Nga, Anh, Canada định giá đất đai phục vụ cho nhu cầu thị trường dựa trên 3 cách tiếp cận: so sánh (The Comparison approach), chi phí (The cost approach) và thu nhập (The Income approach). Trong từng cách tiếp cận có những phương pháp riêng. Tài liệu Mỹ và Nga đều thống nhất có 6 phương pháp (methods) định giá đất đai, tóm tắt thể hiện qua bảng sau:

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Tại nước ta phương pháp phân bổ không có trong quy định, phương pháp này có cơ sở lý luận rõ ràng và vận dụng cho các dạng bất động sản có tính tương đồng cao như nhà ở trong khu dự án, công trình, nhà xưởng tại các khu công nghiệp. Trong tiếp cận thu nhập người Mỹ chia ra làm 3 phương pháp có sự vận dụng cho từng trường hợp khác nhau như cho thuê, tách thu nhập của đất và công trình hay giả định phát triển.

Việc chia làm 3 cách tiếp cận dành cho 6 phương pháp có lý luận chặt chẽ hơn, định giá viên phân biệt rõ cách tiếp cận theo hướng nào là so sánh, chi phí hay thu nhập? Tránh trường hợp trong phương pháp và quan trọng hơn khi quy định của châu Âu, Mỹ, Bắc Mỹ, Nga đều bắt buộc định giá viên vận dụng cả 3 cách tiếp cận khi định giá lô đất theo yêu cầu của khách hàng, điều này sẽ làm cho kết quả ước lượng sẽ chính xác hơn và cũng không bị bối rồi trong quá trình ước lượng vì đã có sự phân biệt rõ ràng trong từng cách tiếp cận.

Mặc khác, theo nhận xét của nhóm tác giả, ở nước ta có sự nhầm lẫn trong việc đặt tên của phương pháp thặng dư. Về nội hàm cách tính thì phương pháp thặng dư giống với phương pháp phát triển chia nhỏ (Subdivision Development Method) nhưng tên thì tương đồng với phương pháp phần dư của đất (Land Residual Method) bởi vì từ residual có thể dịch là thặng dư. Thiết nghĩ việc đặt tên cho các phương pháp mà chúng ta kế thừa từ nước ngoài cần cân nhắc đến sự chính xác và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Phương pháp hệ số điều chỉnh có lý luận không ổn.

Như đã trình bày phần trên, phương pháp hệ số điều chinh không có trong vận dụng tại các quốc gia phát triển. Khi nghiên cứu về phương pháp này chúng tôi nhận thấy có bất cập trong cơ sở lý luận bởi vì, theo hướng dẫn trong Thông tư 36 giá đất của lô đất xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Vấn để ở chỗ hệ số điều chỉnh được xác định bằng giá đất phổ biến chia cho giá đất trong bảng giá đất, mô phỏng phương pháp này qua hàm như sau:

Trong đó:

Trong công thức này mặc định hiểu rằng đơn giá bình quân của lô đất (vế trái) chính là đơn giá đất phổ biến trên thị trường (vế phải). Vô hình chung cái mà chúng ta cần tìm bên vế trái đã có sẵn trên vế phải. Về nội hàm chúng là một chỉ đơn giản chúng ta gọi chúng bằng 2 cách gọi khác nhau. Xét về công thức không sai, nhưng xét về mặt thực tiễn không tìm kiếm đại lượng khi chúng ta đã có sẵn (trực tiếp) trong lời giải.

Từ các lập lậun trên chúng tôi đề xuất cơ quan quản lý câc nhắc không đưa phương pháp này vào trong quy định nhằm phù hợp với thông lệ quốc tế và không sai về mặt lý luận.

Cách ước lượng giá đất trong phương pháp thu nhập chưa chuẩn về mặt lý luận

Điều 5, của Thông tư 36/2014/TT BTNMT có quy định về công thức ước tính giá trị của thửa đất cần định giá. Mô phỏng qua công thức sau:

Dưới giác độ nghiên cứu cơ sở lý luận của cách tính này có vấn đề quan tâm sau:

-        Trên cùng hàm số các đại lượng phải có mối quan hệ (tương quan) chặt chẽ với nhau. Tuy nhiên, hàm số ước lượng giá trị lô đất trình bày trên chúng ta không rõ mối quan hệ giữa thu nhập ròng bình quân của lô đất với lãi suất tiết kiệm bình quân của ngân hàng. Có chăng mối quan hệ với lãi suất tiết kiệm bình quân chính là tiền lãi (lợi tức) tiên gửi tiết kiệm ngân hàng trong năm đó và tất nhiên giá trị bên vế phải không phải là giá trị lô đất mà phải là giá trị vốn gốc của khoản tiền gửi tiết kiệm trong năm. Nói khác đi giữa tử số và mẫu số của hàm phải có mối quan hệ trực tiếp (nguyên nhân – hệ quả) với nhau. Trong lý luận chúng tôi hay ví von là: “nồi nào vung nấy". Ví dụ minh họa cho vấn đề này như sau: Nếu ta gửi tiết kiệm số tiền 1 tỷ đồng thời hạn 1 năm với lãi suất: 8%l năm. Có nghĩa rằng lãi hay lợi tức từ việc gửi tiền trên sau 1 năm là 80 triệu đồng (1000 triệu đồng x 0,08 = 80 triệu đồng). Về bản chất 80 triệu đồng chính là tiền lãi được tạo ra trong tương lai từ việc gửi tiết kiệm 1 tỷ đồng trong 1 năm với lãi suất 8%/năm. Nếu lãi suất là 9% hay 7%/năm thì tiến lãi tương ứng sẽ là 90 hay 70 triệu đồng. Mối quan hệ giữa tiền lãi, lãi suất và vốn gốc có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Mô phỏng công thức tính trường hợp trên:

Với

Vo : Vốn gốc

Int : Lãi hay lợi tức tiền gửi tiết kiệm

R: Lãi suất tiết kiệm

Tóm lại, giá trị lô đất phải ước tính từ thu nhập của lô đất đó trong năm và tỷ suất vốn hóa của lô đất trong cùng kỳ. Mô phỏng công thức ước lượng giá đất là:

Trong đó: Tỷ suất vốn hóa từ lô đất trong năm

- Việc xác định tỷ suất vốn hóa từ đất có thể xác định bằng nhiều giải pháp như: Chiết suất từ các dữ liệu tương đồng trên thị trường, thông qua tỷ suất vốn hóa chung (đất và công trình), xây dựng hàm để tính. Tất cả điều này có trong hướng dẫn của nhiều tài liệu trong và ngoài nước như The Appraisal of Real Estate 13th Edition, Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản.
- Bản chất của tỷ suất vốn hóa từ đất (mẫu số) là chỉ số đo lường các rùi ro có thể có trong kỳ nhằm tạo ra thu nhập trên tử số. Nếu rủi ro càng ít thì thu nhập tương xứng ít và ngược lại, khi rủi ro cao thì phần bù rủi ro tạo ra thu nhập phải cao. Nếu ta đem thu nhập ròng của lô đất chia cho phần bù “rủi ro" từ việc gửi tiền tiết kiệm, đồng nghĩa với việc thu nhập tạo ra từ đất và tiền lãi gửi tiết kiệm có rủi ro ngang nhau là bất hợp lý.
- Khi nghiên cứu các tài liệu, chúng tôi nhận thấy rằng phương pháp ước tính giá trị lô đất thông qua lãi suất tiết kiệm ngân hàng có trong các quy định của chúng ta và trước đây tại một số nước trong khối xã hội chủ nghĩa cũ. Phương pháp này ra đời trong bối cảnh kinh tế kế hoạch hóa tập trung, thị trường đất đai hầu như không phát triển. Ngày nay kinh tế nước ta chuyển đổi sang kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng đã có những bước phát triển mạnh mẽ do vậy, việc áp dụng tư duy cũ che vẫn để mới chắc rằng không còn phù hợp.

Thiết nghĩ, cơ quan quản lý nghiên cứu điều chỉnh cách ước lượng của phương pháp thu nhập theo quan điểm hiện đại và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Kết luận.

Hoạt động định giá đất ở nước ta từng bước phát triển mạnh mẽ trong các năm qua, cơ quan quản lý Nhà nước đã bạn hành nhiều văn bản hướng dân góp phân đáng kể cho sự phát ciả thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng. Tuy nhiên, còn có những bát cập trong cơ sở lý luận và phương pháp luận do vậy, chúng tôi kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước những vấn đề sau:
- Tách định giá đất đai phục vụ công tác quản lý Nhà nước ra khỏi định giá đất phục vụ cho nhu cầu thị trường giống như các nước phát triển. Tiếp cận chủ đạo trong định giá quận là Nhà nước là định giá hàng loạt dựa trên phân tích thống kê với dữ liệu lớn (big data) tính chính xác cao hơn và thuyết phục hơn trong quá trình vận hành.
- Nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin trong việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về thị trường đất đại, từ quy trình đến cơ chế vận hành, cụ thể trách nhiệm của từmg bộ phận. Việc số hóa các dữ liệu thị trường đất đai và cập nhật theo quy trình sẽ giúp cơ quan quản lý Nhà nước có dữ liệu để định giá hàng loạt vừa đánh giá thực trạng cũng như dự báo xu hướng phát triển.
- Cân nhắc không sử dụng phương pháp hệ số điểu chỉnh trong quy định, như đã trao đổi phương pháp này chưa có cơ sở lý luận rõ ràng và cũng không có trong thông lệ quốc tế.
- Đề nghị cơ quan quản lý cập nhật các phương pháp tính giá đất phổ biến trên thế giới và điều chinh cách xác định giá trị lô đất bằng phương pháp thu nhập thông qua lãi suất huy động bình quân của các ngân hàng, như đã phân tích trên, việc này vừa không có cơ sở lý luận vừa không chính xác.
- Bổ sung phương pháp phân bổ (Allocation Method) nhằm đa dạng hóa các phương pháp ước lượng giá đất.

Chúng ta điều biết, sự phát triển của tất cả các lĩnh vực nền kinh tế chịu tác động bởi yếu tố thời gian và công nghệ, khi trình độ phát triển càng cao sự thay đổi càng nhanh, đặc biệt dưới tác động của công nghệ 4.0, trí tuệ nhân tạo - AI (artificial Intelligence), Internet kết nối vạn vật (Internet of things), điện toán đám mây (Cloud Computing).Lĩnh vực định giá đât đai không ngoại lệ, việc nhanh chóng thích ứng và hội nhập cùng với sự phát triển chung sẽ thúc đẩy lĩnh vực này tiệm cận hơn với sự phát triển của các nước trên thế giới và góp phân quản lý chặt chẽ tài nguyên vô giá của chúng ta.

 TÀI LIỆU THAM KHẢO

Thông tư 36 /2014/TT–BTNMT ban hành ngày 30/6/2014. Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất.

Thông tư 126/2015/TT-BTC Ban hành ngày 20/8/2015 Về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8,9,10.

Thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành ngày 6/10/2016 về ban hành tiêu chuẩn thẩm đinh giá Việt Nam số 11

Eckert, J., 2006. Computer-assisted mass appraisal options for transition and developing countries. International Studies Program, Working paper 06-43, Georgia State University, Andrew Young School of Policy Studies.

Kauko T. (2008) Mass appraisal methods, Wiley blackwell Ltd publication

Kontrimas, V. and Verikas, A., 2011.The mass appraisal of real estate by computational intelligence. Applied Soft Computing, 11, 443-448.

Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam, nhà xuất bản Kinh tế TP. HCM

The Appraisal of Real Estate 14th edition 2013 – Appraisal Institute USA

Petrov V, I (2007) Tài liệu tham khảo “Thẩm định giá trị đất đai" Matxcơva

Giáo trình Thẩm định giá trị bất động sản (2004) Nhà xuất bản tài chính và thống kê

Wincott C. R. MAI, (2012) An internative sales analysis approach for vacant land valuation.

The appraisal journal, volume LXXXX, number 4, p. 310 -318