Phương pháp so sanh trực tiếp trong định giá MMTB

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên các thông tin thu thập của các tài sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường có những đặc điểm kinh tế kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá làm cơ sở so sánh, phân tích và điều chỉnh mức giá mua, bán để ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá.

1.     Nguyên tắc áp dụng:

-    Nguyên tắc thay thế: Dựa vào nguyên tắc thay thế nghĩa là một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để sản xuất ra tài sản đó với cùng sự hữu ích do mỗi tài sản mang lại.

-   Nguyên tắc sự đóng góp: Giá trị của từng bộ phận đóng góp và tổng giá trị của tài sản

2.     Các trường hợp áp dụng:

Thường thẩm định đối với những tài sản được bán phổ biến trên thị trường như công cụ dụng cụ, máy móc đơn lẻ....

3.     Cơ sở thẩm định giá

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thị trường.

4.     Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản:

·     Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trường của tài sản.

·    Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường.

5.     Các bước tiếp cận:

Khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời phải lưu ý các bước sau:

Bước 1: Xác định nguồn thu thập thông tin và tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại có thể so sánh, được giao dịch phổ biến trên thị trường và có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá

  Yêu cầu trong bước này thẩm định viên phải xác định được:

-    Máy, thiết bị so sánh có cùng nguyên lý, đặc tính cấu tạo, tính hữu ích với tài sản thẩm định giá; có công suat, năm sản xuất, hãng và nước sản xuất,… có thể so sánh với tài sản thẩm định giá

-    Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh có giá mua, bán và các thông tin kinh tế – kỹ thuật được công khai trên thị trường. Các thông tin này phải được kiểm chứng, đáng tin cậy.

Bước 2: Kiểm tra, đánh giá các thông tin thu thập đ­ược. Xác định những thông tin có thể dùng để so sánh(Trên cơ sở nắm đ­ược các đặc tính, thông số kỹ thuật của tài sản (cần đặc biệt chú ý đến những thông số chủ yếu, có tính quyết định đến tính năng, chất l­ượng và ảnh h­ưởng đến giá của MMTB), TĐG thẩm định viên thu thập các thông tin về tài sản t­ương tự đ­ược mua bán trên thị trường hoặc trong NH dữ liệu của mình)

           Bước 3: Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá. Nhận định và đánh giá những ưu và nhược điểm của những khác biệt đó

            Bước 4: Đánh giá tình hình thị trường và các nhân tố ảnh hưởng đến giá và ước tính giá bán đã được điều chỉnh

          Bước 5: ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá từ giá bán đã được điều chỉnh.

6.     Điều kiện và hạn chế:

* Điều kiện

        -  Phải có thông tin thị trư­ờng;

        -  Tài sản so sánh có sự tư­ơng đồng với tài sản cần thẩm định giá;

        -  Thông tin phải độ tin cậy cao;

        -  Thị tr­ường không có sự biến động quá lớn;

          -  Ng­ười thẩm định phải có đủ kinh nghiệm, có hiểu biết về MMTB và nắm được tình hình thị tr­ường cũng như­ các vấn đề khác.

* Hạn chế

          -  Đây là ph­ương pháp được sử dụng rộng rãi nhất;

          -  Kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lư­ợng thông tin;

         -  Khi so sánh giá bán phải gắn liền với điều kiện th­ương mại của hợp đồng mua bán (nơi giao nhận hàng trách nhiệm vận chuyển, bốc xếp, bảo hành và thời gian bảo hành, thời hạn thanh toán,...);

          -  Tính chính xác giảm khi thị tr­ường có biến động, không ổn định.