1. Đặt vấn đề

Chỉ số giá bất động sản (BĐS) là một trong những chỉ tiêu quan trọng của quốc gia, dùng để phân tích sự biến động về giá của thị trường BĐS tại địa phương và cả nước, nhằm có cơ sở trong việc ban hành các chính sách phát triển ổn định thị trường đầy tiềm năng này và góp phần giải quyết các vấn đề an sinh – xã hội tại địa phương. Nghị định số 97/2016/NĐ – CP ngày 1/7/2016 về việc xây dựng hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia, trong đó có quy định công bố về chỉ số giá bất động sản bao gồm căn hộ chung cư. Nhằm hướng dẫn triển khai thực hiện Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 20/2010/TT - BXD ngày 27/10/2010 và Thông tư số 19/2014/TT – BXD ngày 10/12/2014 nhằm hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố chỉ số giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng và Cần Thơ. Là thành phố đầu tàu kinh tế cả nước, thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) có số lượng căn hộ chung cư tăng rất nhanh trong các năm qua, nhưng việc xác định chỉ số giá căn hộ vẫn chưa được công bố. Do vậy, việc nghiên cứu xây dựng chỉ số giá căn hộ tại TP. HCM sẽ góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và phương pháp ước lượng nhằm tiên tới công bố chỉ số giá bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng trên toàn quốc.

2. Cơ sở lý luận

Chỉ số giá bất động sản là chỉ số thể hiện sự biến thiên về giá của một dạng bất động sản cụ thể trong kỳ so sánh với mức giá của bất động sản dạng đó ở thời kỳ gốc. Giá được tính cho chỉ số giá bất động sản là giá giao dịch và kỳ tính có thể là tháng, quý hay năm tùy theo khoảng thời gian cần thiết cho việc so sánh về giá. Thực tế có hai cách tính chỉ số giá cho từng dạng bất động sản hay tính chỉ số giá tổng hợp cho một nhóm bất động sản phổ biến (bao gồm nhiều dạng bất động sản). Về cơ bản nếu tính chỉ số giá bất động sản tổng hợp thì cũng dựa trên cách tỉnh trên từng dạng riêng lẻ sau đó mới tổng hợp theo trọng số được xác định. Trong nghiên cứu này chỉ tính chỉ số giá cho căn hộ chung cư tại TP. HCM.

Khung lý thuyết cho nghiên cứu này được tổng hợp từ lý thuyết Cung cầu (Theory of Supply and Demand), lý thuyết Giá thụ hưởng (Theory of Hedonic Prices) và lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Status - Quality Theory). Lý thuyết Giá thụ hưởng được vận dụng phổ biến trong các nghiên cứu của Goodman (1998), Triplex (2004), Brent R.Moulton (2001), Kunovac (2008), Goetzman (2002), Pavese (2007), Nguyễn Quỳnh Hoa và cộng sự (2013, 2015), Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012)… Do vậy, tác giả sử dụng lý thuyết này làm lý thuyết nền trong việc phân tích và xây dựng mô hình nghiên cứu.

Tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước về việc ước tính chỉ số giá cho hộ chung cư có các cách tiếp cận sau: Tiếp cận bằng phương pháp hồi quy đa biến; Tiếp cận bằng phương pháp phân tích các giao dịch lặp lại; Tiếp cận từ thống kê trung bình, trung vị; Và tiếp cận từ phân tích dữ liệu lớn (big data). Mỗi cách tiếp cận có ưu, nhược điểm riêng. Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng tiếp cận bằng phương pháp hồi quy đa biến, dựa trên mô hình giá thụ hưởng bao gồm các đặc tính của căn hộ chung cư như diện tích sàn, tiện ích nội khu, khoảng cách đến trung tâm, tình trạng pháp lý….Việc chọn tiếp cận này bởi vì, tính khả thi trong điều kiện các thông tin về thị trường bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng vừa thiếu vừa kém minh bạch, các thông tin về các giao dịch lặp lại hầu như không có, giá giao dịch thực và giá ghi trên hợp đồng công chứng trong nhiều trường hợp có sự khác biệt lớn.….Mặc khác cách tiếp cận hồi quy dựa trên mô hình hedonic đã được sử dụng rộng rãi tại các nước phát triển.

3. Khung phân tích

Từ việc khảo lược các lý thuyết phục vụ phân tích kết hợp với tổng hợp các nghiên cứu có liên quan. Ý tưởng khung phân tích là xây dựng hàm hồi quy bội dựa trên lý thuyết Giá thụ hưởng, các nhóm yếu tố tác động lên giá giao dịch của căn hộ chung cư bao gồm: Nhóm yếu tố vi trí: Nhóm yếu tố đặc điểm; Nhóm yếu tố môi trường và nhóm yếu tố pháp lý. Lần lượt ước lượng chỉ số giá căn hộ chung cư bằng phương pháp gán giá (Price Imputation Method) và phương pháp Hồi quy biên giả theo thời gian (Time - Dummy Variable) thể hiện qua sơ đồ sau:

Sơ đồ: Khung phân tích 

Nguồn: Tác giả đề xuất.

1.     Phương pháp nghiên cứu

Nhằm thực hiện mục tiêu nghiên cứu, đề tài đã sử dụng các phương pháp phân tích sau: Phương pháp phân tích tổng hợp – Nhằm tổng hợp các lý thuyết và các nghiên cứu có liên quan được sử dụng trong nhằm kể thừa trong việc xây dựng khung lý thuyết và khung phân tích.

Phương pháp thống kê mô tả - Được sử dụng nhằm mô tả bộ dữ liệu khảo sát phục vụ phân tích. Qua thống kê mô tả có thể hiểu được bản chất của bộ dữ liệu và từ thống kê mô tả cũng định hướng cho việc ước lượng các giá trị điển hình cho căn hộ chung cư.

Bộ dữ liệu phân tích bao gồm số liệu sơ cấp và thứ cấp, số liệu thứ cấp cập nhật từ Tổng cục thông kê, Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng TP. HCM. Số liệu sơ cấp bao gồm khảo sát ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá, đầu tư, phân tích thị trường bất động sản. Và bộ dữ liệu khảo sát căn hộ chung cư trong năm 2015, 2016 với 696 quan sát chia đều cho từng năm.

Phương pháp khảo sát ý kiến chuyên gia – Thực hiện khảo sát trên 69 chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực giá. Phương pháp này được sử dụng nhằm củng cố cho việc xây dựng các biến trong mô hình nghiên cứu, đồng thời làm cơ sở cho việc chọn các giá trị điển hình cho căn hộ chung cư cần ước lượng chỉ số giá như: Diện tích sàn, khoảng cách đến trục giao thông chính, số phòng ngủ, tiên ích nội khu, tình trạng pháp lý…..

Phương pháp phân tích định lương – Được sử dụng trong nghiên cứu nhằm ước lượng mô mnh dự bảo giá giao dịch của căn hộ chung cư dựa trên mẫu số liệu khảo sát. Mô hình ước Tượng dạng In – lin và phương pháp ước lượng là: Phương pháp bình phương nhỏ nhất OLS – Ordinary Least Squares. Phần mềm hỗ trợ phân tích hồi quy và thống kê mô tả: Excel và SPSS. Mô hình nghiên cứu Xây dựng chỉ số giá căn hộ chung cư theo phương pháp giá có dạng sau:

Bảng 1: Mô tả biến và dấu kỳ vọng

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Mô hình hồi quy dành cho việc ước lượng chỉ số giá căn hộ theo phương pháp biến giả theo thời gian cũng giống như mô hình trên nhưng bổ sung thêm biến giả TG (Time Dummy Voriable) dành cho gộp 2 bộ dữ liệu năm 2015 và 2016. TG nhân giá trị 0 dành cho năm 2015 và giá trị 1 dành cho năm 2016.

2. Kết quả nghiên cứu

Ước lượng chỉ số giá căn hộ chung cư bằng phương pháp gán giá:

Kết quả phân tích hồi quy sau khi thực hiện các kiếm định, phương trình hồi quy dành cho bộ dữ liệu căn hộ chung cư năm 2015 là: LN(DG) = 3,116 + 0,005T - 0,046KC_TT - 0,00007KC_GTC + 0,127P_VS + 0,049PN

Với mức độ giải thích biên động giá căn hộ năm 2015 là 47,1% và mô hình là phù hợp. Do đó, kết quả trên sẽ được sử dụng để ước lượng giá cho căn hộ năm 2015.

Kết quả phân tích hồi quy sau các kiểm định trong năm 2016 là: LN(DG) = 3,635 + 0,008T- 0,069KC_TT + 0,125TI_NK - 0,215PL+ 0,002DT_S

Có 5 biến giải thích biến động giá của căn hộ năm 2016 là 59,0% và mô hình là phù hợp. Do đó kết quả trên sẽ được sử dụng để ước lượng giá cho căn hộ năm 2016.

Kết quả khảo sát chuyên gia và kết quả điều tra khảo sát những căn hộ được giao dịch trong 2 năm 2015 và 2016 về đặc điểm căn hộ giao dịch phổ biến được tổng hợp dưới đây:

 Bảng 2: Đặc điểm căn hộ điển hình

Nguồn: Tổng hợp của đề tài

Sử dụng các giá trị phổ biến được giao dịch của căn hộ trong 2 năm 2015 và 2016 để ước. lượng chỉ số giá căn hộ của căn hộ đại diện (theo cột kết luận của bảng 2).

Ước lượng giá giao dịch điển hình cho căn hộ năm 2015: Thế các giá trị điển hình vào mô. hình, ta được:

LN(DG) = 3,116+0,005 x 7- 0,046 x 10 – 0,00007 x 100 + 0,127 x 2 + 0,049 x 2

LN(DG) = 3,036 Hay DG2015 = 20,82 (triệu đồng/m2)

Ước lượng giá giao dịch điển hình cho căn hộ năm 2016: Thế các giá trị điển hình vào mô hình: LN(DG) = 3,635 + 0,008 x 7 - 0,069 x 10 + 0,125 x 1 - 0,215 x 0 + 0,002 x 65 Kết quả là: LN(DG) = 3,256 Hay DG2016 = 25,95 (triệu đồng/m2)

Chỉ số giá căn hộ điển hình năm 2016 so với năm 2015 là:

 hay 24,6%/năm

Như vậy, so với năm 2015, giá căn hộ điển hình năm 2016 tăng 24,6%

Ước lượng chỉ số giá căn hộ chung cư bằng phương pháp biến giả theo thời gian:

Sau khi ước lượng và kiểm định, khắc phục các khuyết tật của mô hình, kết quả ước lượng là: LN(DG) = 3,293 - 0,060KC_TT - 0,042PL+ 0,003DT_S+ 0,268TG + 0,010T

Với hệ ước lượng của biến TG là 0,268 tại mô hình cho thấy so với năm 2015 đơn giá căn hộ năm 2016 tăng 30,7% (= 1,307)

Nhằm khai thác tối đa bộ dữ liệu khảo sát, nghiên cứu này đã tiến hành ước lượng chỉ số giá căn hộ chung cư bằng phương pháp biến giả theo thời gian dành cho 2 nhóm giá từ 25 triệu đồng/m² sàn trở xuống và trên 25 triệu đồng/m2 sàn trở lên.

Kết quả thống kê có 390/696 quan sát trong 2 năm 2015, 2016 có đơn giá giao dịch từ 25 triệu đồng /m2 sàn trở xuống. Phân tích hồi quy cho phân khúc này có kết quả sau: LN(DG) = 2.983 - 0,027KC_TT - 0,058TI_NK - 0,041PL+ 0,002DT_S + 0,034TG + 0,004T 0.078MT. Các biến độc lập giải thích được 33,3% sự thay đổi của giá căn hộ chung cư với mức ý nghĩa 10%. Với hệ số ước lượng của biến TG là 0,034 tại mô hình cho thấy so với năm 2015 đơn giá căn hộ của nhóm từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống của năm 2016 tăng 3,5% ( = 1,035).

Đối với phân khúc giá trên 25 triệu đồng /m2 sàn kết quả ước lượng chỉ số giá căn hộ chung cư sau các kiếm định là: LN(DG) = 3,491 - 0,054KC_TT + 0,096TI_NK - 0,092PL + 0.285TG + 0,206AN. Các biển độc lập giải thích được 63,3% sự thay đổi của đơn giá căn hộ có đơn giá trên 25 triệu đồng/m2 với mức ý nghĩa 5%. Với hệ số ước lượng của biến TG là 0,285 tại mô hình cho thấy so với năm 2015 đơn giá căn hộ của nhóm có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên trong năm 2016 tăng 32,9% (= 1,329).

3. Kết luận

Mô hình ước lượng cho căn hộ chung cư bao gồm 14 biến độc lập, kết quả ước lượng chỉ số giá theo phương pháp gán giá là: 24,6% năm. Khi ước lượng mô hình bằng phương pháp hồi quy biến giả theo thời gian, trên tổng 2 bộ dữ liệu 2015 và 2016, chỉ số giá chung cho căn hộ chung cư ước tính là: 30,7% năm. Trong đó phân khúc dưới 25 triệu đồng/m² có chỉ số giá: 3,5 % năm và từ 25 triệu động trở lên có chỉ số giá là: 32,9% năm. Theo quan điểm của tác giả 2 phương pháp ước lượng gán giá và hồi quy biến giả theo thời gian đều có những ưu, nhược điểm riêng. Tuy nhiên, hồi quy biến giả theo thời gian có ưu thế hơn trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện nay, vì phương pháp này sử dụng bộ dữ liệu lớn sẽ cho kết quả chính xác hơn trong ước lượng và có thể tách ra các phân khúc nhỏ hơn để phân tích chỉ số giá cho từng phân khúc đó.

Tài liệu tham khảo

Hoàng Văn Cường (2017) Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản và áp dụng cho thị trường bất động sản cửa Việt Nam, Tạp chí Kinh tế và phát triển số 243 tháng 9/2017, trang 12 - 18

Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Hồng Dương (2015), Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh, tạp chí Phát triển kinh tế số 26(3), 82- 103.

Nguyên Quốc Nghi và cộng sự (2012), Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tốt ảnh. hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ, Kỷ yếu khoa học trường đại học Cần Thơ 2012, 186 – 194

Davor Kunovac, Enes Đozović, Gorana Lukinić, Andreja Pufnik, (2008) “Use of the Hedonic Method to Calculate an Index of Real Estate Prices in Croatia" Croatian national bank Publish department.

Piermassimo Pavese (2007) “Hedonic Housing Price Indices: The Turinese Experience" Rivista de politica Economia, 113 -148.

Raimond Maurer, Martin Pitzer, and Steffen Sebastian (2004) “Hedonic price indices for the Paris housing market" Allgemeines Statistisches Archiv 88, 303 – 326.