1. Định nghĩa các thuật ngữ
Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định.
Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua
Theo lý thuyết của kinh tế thị trường “Giá trị tài sản,hàng hoá, dịch vụ biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ không tồn tại.
Biểu hiện của giá trị trong nền kinh tế thị trường là số tiền ước tính của hàng hoá dịch vụ tại một thời điểm trên một thị trường nhất định.
Thu nhập là một khái niệm kinh tế chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí liên quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài sản đó . Các dạng thu nhập phổ biến : tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức,…
2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị
- Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất.
- Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua.
- Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản, hàng hoá , dịch vụ; là cơ sở của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận.
Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chi phí phát sinh. Đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản. Việc chuyển hoá thu nhập thành giá trị tài sản được gọi là vốn hoá thu nhập. Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại
- Giá bán là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc được giữ bí mật.
- Giá cả thay đổi mọi lúc do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng quát và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liên quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình, các yếu tố riêng biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể dịch chuyển cung và cầu, và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá.
- Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tuy nhiên do khả năng tài chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhất định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đến giá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó. Giá cả của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị của nó. Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau:
a/. Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường.
b/. Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường.
- Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà thẩm định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường.
- Trong việc coi giá cả như chứng cớ của giá trị cũng phải chú ý xác định cẩn thận liệu thị trường có là bình thường hay không?
Thị trường là bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân bằng, và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín muồi, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi là chứng cớ của giá trị thị trường.
▪ Đặc điểm của giá trị
Giá trị không phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp có khả năng cao nhất được chấp nhận, để mua bán đối với tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định. Khái niệm kinh tế về giá trị phản ánh quan điểm của thị trường về lợi ích tích lũy của người sở hữu chủ tài sản, hàng hoá hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thới điểm thẩm định giá.
Từ khái niệm giá trị của lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị có những đặc trưng cơ bản sau:
- Giá trị được đo bằng tiền.
- Giá trị của có tính thời điểm, luôn thay đổi theo thời điểm hoặc thời kỳ.
- Giá trị của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau.
- Giá trị của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ cao hay thấp phụ thuộc vào 2 yếu tố quyết định, đó là: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác của chủ thể đối với các công dụng của tài sản.
- Đo lường tiêu chuẩn về giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
Giá trị mang tính chủ quan và khách quan. Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau. Do vậy, giá trị tài sản có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng. Chính vì thế, để đo lường và phản ảnh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá trị: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,... Như vậy, ý nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản. Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số đông chứ không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Trong kinh tế thị trường, để phản ảnh và đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng các khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng. Sự phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để lựa chọn ra các tiêu chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc thẩm định giá tài sản. Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường). Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường.
Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị là các khái niệm khác nhau, nhưng giữa chúng có mối liên hệ với nhau và trong các điều kiện nh?t định thì giá cả, chi phí, thu nhập có thể là căn cứ của giá trị.
3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
- Định nghĩa giá trị thị trường
a) Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:
Giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn 1-Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa:
Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.
b) Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ
Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là :
Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc
c)Việt Nam
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua bán trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- "Thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.
- "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.
- "Và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
- Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường
- Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.
Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt động chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường.
Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán cụ thể tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua và bên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội.
Tính đa dạng , thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm định viên phải xem xét các số liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các tiêu chuẩn về giá trị thị trường hay không.
Trong những tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con số âm. Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà chi phí phá dỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiểm môi trường.
4.Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Giá trị khác giá trị thị trường)
- Định nghĩa giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên có những loại tài sản chuyên dùng khng có giao dịch phổ biến trên thị trường , mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”
- Các loại giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...
1) Giá trị tài sản trong sử dụng
- Khái niệm: Là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối với một người sử dụng cụ thể
- Lưu ý: TĐV cần quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
2) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế
- Khái niệm: Là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
- Đặc điểm: Các tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
3) Giá trị tài sản chuyên dùng
Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường.
4) Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp
Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
- Đặc điểm: Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp:
- Có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp:
+ Đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự;
+ Có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có.
- Có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả.
5) Giá trị thanh lý
- Khái niệm: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
- Đặc điểm: Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý.
Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động.
6) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
Là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
7) Giá trị đặc biệt
- Khái niệm: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác
- Đặc điểm: Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản.
8) Giá trị đầu tư
Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.
- Giá trị đầu tư là khái niệm mang tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu hoặc tiêu chí đầu tư xác định.
- Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá riêng biệt về giá trị đầu tư vào một tài sản cụ thể.
9) Giá trị bảo hiểm
Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo hiểm.
10) Giá trị để tính thuế
Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
11) Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay được thẩm định viên ước tính sau khi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương lai của tài sản bằng cách phân tích những khía cạnh có thể chứng minh được trong dài hạn ở điều kiện thị trường bình thường hay thị trường khu vực, việc sử dụng hiện tại của tài sản và việc sử dụng thay thế thích hợp của tài sản. Những suy đoán có thể đưa vào đánh giá của tài sản thế chấp để cho vay. Giá trị thế chấp để cho vay được ghi thành văn bản một cách rõ ràng và minh bạch.
Định nghĩa trên đây về giá trị thế chấp cho vay được trích từ Luật của Nghị viện Châu Âu 1998.
Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến yếu tố rủi ro nên thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá.
